就在上周济南不少楼盘推出了特价房，而这些特价房与之前相比都有大幅度降价；还有新入市楼盘，释放价格也是很符合市场节奏，低价入市。
这才8月份，今年的促销季，早于2019年。但是，这也是情理之中的提前动作，大概率很多楼盘会跟进。
01.
降价潮 促销季提前了
罗列一下周末收到的各楼盘促销消息：
彩石片区新中铁城，继内部团购之后又推出团购房源，9000-9800元/㎡，小高层。
唐冶远洋潮起东方一栋毛坯小高层入市，13000元/㎡，之前对这个楼盘的评价老粉丝应该知道。
唐冶能建紫郡兰园据我所知，入市价格性价比比较高，大概率13000元/㎡左右，甚至以内，央企开发，不用有后顾之忧。
雪山万科城15000+元/㎡精装小高层，定期释放促销，这价格又回到去年年底的促销价，惊喜不惊喜？
新东站天鸿公园大道继12799元/㎡整栋高层入市以来，小高层入市价格也会很惊喜。
党家片区8000元/㎡+小高层+高佣金入市，西南片区是真惨啊。
天桥北湖片区金地湖城风华14800元/㎡起，专属特价房入市，这价格香不香？
……
我相信接下来很多刚需片区，刚需楼盘都会跟进。
大家可以看一下前段时间我写的这篇文章，没想到这么快就应验了：
02.
抢收有限刚需客户
接下来是抢收季，就好像秋天的丰收季。
但是今年的楼市抢收与众不同，今年整个济南楼市购房客户只有2021年的6-7成，在售刚需楼盘却没有减少，下半年还有不少新楼盘入市，这样的市场下：
开发商会提前将有限的购房者装到自己口袋里面，谁先抢到就是谁的，晚一步客户没了，即便是降价效果也是大打折扣，后面的新购买力还没涨起来……
如果你是刚需，想在今年购房，为了定居济南、结婚、孩子上学……接下来，这的确是购房的好时机。
不过需要慎重选择，毕竟2022年房企暴雷的确有点多，不能只图便宜，不关注交付的风险。可以添加我的微信jilou2017，帮你筛选楼盘，判断买入时机，避免风险。
“买涨不买跌”的心理是非常奇怪的，因为是刚需，所以对房价没有理性的认知，很容易错过买入的机会：
2019年底，是买入的时机，很多刚需犹豫没上车；
2020年初，疫情导致很多楼盘低价入市，二手房降价出售，也是买入的时机……
03.
覆巢之下安有完卵
购房情绪是会传染的，刚需盘的降价潮也会传染，那济南改善盘会如何走？
济南楼市还是一个整体，如果有大面积的刚需楼盘降价，那么改善购房者的观望情绪也会被点燃，导致一些品质没有特别优秀、任务压力比较大的的改善盘促销，这个还是要区别对待的。
比如有不少改善盘，一共就剩下几十套房源，如果楼层一般那么也会降价促销，早卖完早腾出精力开发新盘；如果剩余房源比较优质，且没有新项目开发，那么可能就慢悠悠卖到清盘。
现如今普通改善盘扎堆的和谐片区、盛福片区，我认为还是比较危险的。供货集中，购买力没有增强，不排除会有促销出现。
现如今看济南不少挂牌的改善二手房，成交周期变长、成交价格也有所松动。这种迹象，也代表了一种趋势，急于出手的房主降价是必然；不着急的房主（房子真优质），就等等接下来的政策，我感觉2023年会有大水……
如果明年各项政策会集中释放，那么下半年必然是买入优质房产的好时机，别想着投资，只谈自住、保值。再也没有房价普涨，只有部分房产的独立行情！
几楼说
将在08月13日 19:30 直播
预约
济南楼市降价潮来临，哪些楼盘已到位，值得买了?帮你筛选排雷。
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小结：济南楼市预期已变，对于刚需购房者来讲，你买房是为了自住，趁着降价促销就该买入了。但是不要有贪念，奢望未来会涨很多，不现实。
接下来几个月耐心等待、挑选，如果你的确想买，可以添加我的微信jilou2017，帮你筛选楼盘，判断买入时机，避免风险。
对于改善购房者，市场、楼盘的不确定性更大，而改善房子的差异又特别大， 这真的不是几句话说清楚的。
个人观点，供你参考。
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