广州卖不出的二手房，找谁来接盘？

最近，在二手房平台上，广州挂牌量突破11万套。这一市场信号，购房者要注意了。

截图来源：贝壳找房

二手房是楼市晴雨表，相对于一手房，二手房的成交更具有市场指向性，买卖双方几乎都是自然人，价格博弈更充分。换言之，二手房市场化程度更高。

二手房由于更加市场化，可以看到更多的楼市变化以及社会缩影。而在最近的二手房市场数据上，我们看到广州楼市不容乐观。

中原数据显示，2022年上半年广州二手房共成交42002宗，同比去年同期大幅下降44.2%。

图片来源：广州中原研究发展部

成交量是最直接的市场活跃度体现，萎靡的需求直接导致了二手房挂牌量飙升。

整体来看，目前二手客户观望情绪未见好转，不少刚改客户仍持币观望当中。

二手房挂牌，大多数人都是想把房子卖出去，但客户就那么多，卖不出的房子，多半会采取降价来促进成交。

这也导致了广州二手房整体价格有所下滑，2022年上半年广州二手住宅网签均价为27468元/平，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。

图片来源：广州中原研究发展部

二手市场上，业主下调放盘价已是不争的事实，数据显示，天河、海珠、越秀等中心区报价下调幅度环比分别净减1.8%、1.2%、0.7%；

外围增城、花都等刚需区域议价空间则最大，报价变动分别为4.7%、4.7%。

相比2020、2021年上半年，今年广州二手房市场可谓凉风阵阵。

二手房需求减弱，其实是众多因素导致的。

首先，一手房分流了二手房需求，这样的情况已经持续了很长时间。

由于资金压力，一手房更注重去化速度，导致很多新盘在价格上有一定的松动，众多刚需、刚改板块，因为竞争激烈，只能打价格战。

在这样的情况下，一手房比二手房更具有性价比，购房者买新不买旧的选择也是比较明显的。

其次，房子的附加属性逐渐减弱，尤其二手学位房。以往教育资源集中在中心区，如今教育资源均衡化发展，不少名校开办了众多分校，不必扎堆中心区。

而这些教育资源作为一手房配套资源遍布外围区域，价格不高，居住环境更新。如此一来，二手房的教育优势已经不太明显。

这也导致了二手学位房交投不活跃，直接影响到二手房市场成交量。

在这两个因素影响下，市场冷淡的情况要维持多久，什么时候才能有所起色，谁也说不准。

但可以肯定的是，原本有计划买二手房的购房者害怕站岗，观望情绪更加浓烈，市场持续萎靡转手难度越来越大。

尽管二手房市场低迷，但仍有个别突出的小区。

专业机构报告显示，2021年广州二手房平均成交周期最短的小区仅19天。

数据来源：贝壳研究院广州分院

仔细分析，可以看到好卖的二手小区有一些共性。

其一，稀缺性在房子流通性上起到关键作用。

以去年卖得最好的二手小区为例，富力东提湾位于越秀区，片区老破小比较多，较新房龄的二手社区十分缺乏。

而珠光御景壹号同样是因为稀缺性，而它的稀缺在于江景，且周边几乎没有竞争对手，有种鹤立鸡群的感觉。

拍摄：地产少年

其二，大型社区更受欢迎，广州雅居乐花园、华南碧桂园、越秀滨海御城等就是如此。

大型社区的优点是居住氛围浓厚、园林配套齐全、生活配套完善，在小区范围内几乎能满足基本生活需求，居住便捷性是比较高的。

正因如此，关注大型社区的买家会相对较多，而由于基数大，放盘量也会比较大，两者结合就会比较容易成交。

其三，重点板块次新房依然最受欢迎，金融城板块的兰亭盛荟，不仅转手快，而且单价超过9万/㎡，得益于金融城板块是规划重点，且一手房价格高企。

拍摄：地产少年

另一个新房时代天韵，知识城价值逐渐凸显的，近两年成为刚需热门板块，加上去年整体比较缺货，时代天韵这种离地铁站近，又有湖景的项目自然会欢迎。

正因如此，二手房并非完全不能买，只是当下难以成为第一选择，并且需要更加谨慎：

其一，“老破小”对购房者是最具有挑战性的。买老破小就像击鼓传花，大家都不想接最后一棒，因为最后一棒意味着成为韭菜。

而买家在买这类房子的时候，往往考虑的方面会很多，例如户型适不适合现代居住，小区环境如何，还有没有升值空间等。

如此多的考虑因素，老破小必然很难做到面面俱到，影响到房子的价值，因此，接盘的人会更加谨慎，建议购房者不要把“老破小”作为首选。

其次，供应量充足且需求疲软的板块，这种房子一般以刚需为主，价格不高，但二手市场不太活跃。

在缺乏需求增量的情况下，二手房源成交周期拉长，房价被供应量拖累，一直涨不起来，挂盘房源越积越多，最终会造成“无价无市”的恶性循环。

当下，二手房平台上挂牌量不断攀升，这个市场趋势暂时很难逆转，大环境上会加剧库存量大的板块的成交压力。

再者，一二手倒挂板块需十分谨慎，目前广州一二手房倒挂的板块不多，但前一阵子还是比较明显的。

一手房可能因为各种原因，降价幅度会比较大，二手房失去了价格上的优势，在同一板块内大多数买家会选择买新不买旧。

在市场上，具有一定价值的二手房，需求几乎没什么问题。而一些成交不那么活跃的板块，竞争激烈买家较少，也是客观事实。

市场热度分化明显，资金实力较弱的购房者选择会相对较少，而且需要更加谨慎，因为一旦买了流通性较差的二手房，意味着未来要用长时间去纠错。